+7 495 640 88 80
+7 495 640 88 80

Невзаимные инвестиции

Невзаимные инвестиции 14.06.2016 Невзаимные инвестиции

Несмотря на продолжающуюся рецессию, интерес иностранных инвесторов к российским недвижимым активам после двухлетнего провала начал расти в начале 2016 года. На рынок вышли представители тех стран, которые не появлялись на нем как минимум последние четыре года. Что же касается российских вложений в зарубежные объекты, то за прошедший год они откатились на уровень посткризисного 2009-го, и дело не только в ослаблении рубля. Эксперты NAI Becar комментируют ситуацию "КоммерсантЪ".

Покупай у воюющих

С одной стороны, покупать недвижимость на падающем рынке в стране, далекой как от политической, так и от экономической стабильности, не очень резонно. Не слишком приятно наблюдать, как твой объект медленно, но верно снижается в цене, а заодно и в ставках доходности, не имея достоверных прогнозов относительно того времени, когда все это наконец прекратится и начнется долгожданный рост. 

С другой стороны, как все хорошее, так и все плохое когда-нибудь заканчивается, в том числе и экономические кризисы. Да и политические тоже. А поскольку недвижимость — это почти всегда долгосрочная инвестиция, то именно в ней деньги любят пережидать трудные времена. Война имеет куда более тяжелые последствия, чем рецессия,— и тем не менее Джон Рокфеллер еще в XIX веке говорил: "Основной секрет зарабатывания денег состоит в том, чтобы покупать, когда на улицах льется кровь". Правда, купив в период войны, можно столкнуться с проблемой после ее окончания, напоминает президент группы Becar Александр Шарапов: нередко права на такую собственность приходится доказывать заново. И все же такая игра стоит свеч, ведь рост стоимости объектов в послевоенный период нередко превышает даже самые оптимистичные ожидания.

На территории России войны нет, а экономические показатели постепенно начинают выравниваться. И хотя процесс этот пока в самом начале и может легко повернуть вспять, все же тонкий ручеек иностранных инвестиций в российскую недвижимость, который два года подряд грозил вообще пересохнуть, в 2016 году, похоже, собирается вернуться в прежнее русло. По данным Colliers International, за I квартал текущего года объем таких вложений составил $137,8 млн, и если такой темп сохранится в дальнейшем, то годовой показатель может перекрыть прошлогодний, который равнялся $545,5 млн. Правда, даже до цифр 2014 года, $928,6 млн, еще далеко, однако интерес зарубежных инвесторов налицо, говорят эксперты. 

Но еще более важным обстоятельством является то, что общий объем инвестиций в недвижимость, включая  сделанные россиянами, составил в I квартале 2016 года $1880,4 млн. При виде этих цифр сразу вспоминается прогноз, сделанный в конце прошлого года специалистами Cushman & Wakefield: в своем исследовании Marketbeat Q4 2015 они предположили, что инвестиционная активность останется низкой — на уровне $2 млрд в год. Как видим, действительность  оказалась не такой мрачной, как ожидалось, и для надежды на дальнейший рост есть вполне реальные основания. 

Дождаться доллара 

Российские вложения в объекты зарубежной недвижимости далеко не так прозрачны. Данные, которые публикует Центробанк РФ, отражают лишь объем денежных переводов за рубеж с целью покупки таких объектов, однако, как замечают аналитики Tranio, помимо переводов из России, покупая жилье и коммерческие площади за границей, россияне также используют средства с уже открытых счетов, а кроме того, пользуются ипотечными кредитами. Наконец, аналитики ЦБ учитывают только трансакции, совершенные физическими лицами, поэтому значительная часть сделок с коммерческой недвижимостью остается за рамками этой статистики. "Многие российские клиенты приобретают такие объекты на средства со своих зарубежных счетов и в большинстве случаев оформляют их на юридическое лицо",— поясняют в Tranio.  

Однако график, составленный в Центробанке, вполне отражает текущий инвестиционный тренд: за прошедший год спрос со стороны россиян в этом секторе откатился на уровень конца 2009 года, сократившись более чем вдвое по сравнению с 2014 годом — до $962 млн. Особенно пессимистично выглядит то, что в IV квартале не произошло обычного повышения объема трансграничных операций, связанного с выплатой годовых бонусов в крупных компаниях — и даже напротив, он снизился на 6% по сравнению с предыдущим кварталом.  

Возможно, конечно, что часть потенциальных инвесторов придерживает рублевую массу в ожидании того счастливого момента, когда курсы иностранных валют вернутся к приемлемым показателям. Анализируя динамику курса доллара к рублю, можно заметить, что большую часть квартала американская валюта балансировала на уровне 65 руб., причем в октябре несколько раз опускалась ниже 62, а в декабре начала существенно расти, достигнув к концу года 72,88, а в январе — 83,59 руб. за доллар. Сколько-нибудь заметное снижение началось только в марте, поэтому вряд ли можно рассчитывать на то, что показатели I квартала нынешнего года будут лучше, чем последнего квартала предыдущего года. 

Меняю курорт на мегаполис 

Помимо ослабления рубля, которое является основной причиной снижения спроса на зарубежную недвижимость, есть и другие факторы, влияющие на поток российских инвестиций туда, где рубль к оплате не принимают. Александр Шарапов замечает, что объем этих вложений сократился из-за нестабильной экономической ситуации, а также вследствие возможного усиления санкций в отношении наших граждан со стороны иностранных государств. "Три года назад популярным регионом инвестиций были Соединенные Штаты. Однако в последнее время отношения между нашими странами стали напряженными. Мой партнер в США говорит, что на бизнес-отношения это не влияет, поэтому русских инвесторов ждут на американском рынке. Но психологический фактор все равно присутствует, люди с меньшей охотой рассматривают это направление для инвестиций",— рассказывает эксперт. 

Надо сказать, что угроза потерять свои вложения подорвала уверенность в успешных инвестициях за рубеж не только среди именитых и чиновных россиян. "Вот так купишь там домик, а через год он раз — и уже не твой" — такие рассуждения корреспонденту "Дома" неоднократно приходилось слышать и в 2014-м, и в 2015 году. Опасения граждан заключаются прежде всего в том, что  напряженность между Россией и Западом может усилиться, и тогда неизвестно, кому удастся сохранить собственность в Европе и США, а кому нет. А ведь россияне предпочитают вкладываться именно в эти регионы, подчеркивает Александр Морозов, добавляя, что Латинская Америка, Азия и Африка россиян не интересуют вообще.

Единственным исключением на фоне остальных западных стран стала Великобритания. В 2014 году наблюдался всплеск российских инвестиций в недвижимость столицы этого государства, которое во всем мире по праву считается тихой и самой надежной гаванью для инвестиций. По данным Александра Шарапова, в первом полугодии 2015 года этот тренд еще продолжался: за этот период россияне сделали 2,9% от общего числа покупок недвижимости в британской столице, а доля элитного имущества, приобретенного россиянами, составила 5%. "Банкиры, менеджеры, владельцы бизнеса и юристы вкладывали средства в Лондон, считающийся безопасным благодаря понятному ценообразованию и относительно стабильной денежной единице, во всяком случае, по сравнению с рублем",— вспоминает эксперт.

Кроме того, здесь богатый выбор объектов для вложений: апартаменты, номера в студенческих общежитиях, склады самообслуживания. Это обстоятельство немаловажно для россиян, которые, по словам Александра Самодурова, руководителя NAI Becar Apartments, сейчас все больше внимания обращают на доходы от сдачи в аренду своей недвижимости, а не на перспективы роста ее стоимости. "Спрос сместился в сторону приобретения арендной недвижимости в крупных городах, где сдавать можно круглый год",— рассказывает эксперт.

Его слова подтверждает Юлия Кожевникова, ведущий эксперт Tranio: "В I квартале 2016 года, по нашим данным, в список самых популярных стран вошли Австрия и Венгрия: в этих странах покупатели часто приобретают доходную недвижимость, а во время кризиса наибольший интерес вызывают надежные рынки коммерческой недвижимости, нежели недорогие курортные страны, в которых покупают преимущественно для себя". Кстати, по словам Александра Самодурова, россияне теперь стараются избавиться от апартаментов в курортных зонах, где арендный сезон короток и доходы от аренды не перекрывают затрат на круглогодичное содержание недвижимости.

Навстречу выборам 

На любом рынке существуют свои трендовые возможности, более или менее ликвидные форматы. Скажем, с точки зрения доходности наиболее выгодная недвижимость в британской столице расположена отнюдь не в центральной ее части. "Там рынок раздут и цены завышены,— делится наблюдениями Александр Шарапов,— но уже в часе езды от центра Лондона можно приобрести доходную недвижимость по доступной цене". Причины кроются в том, что в этих районах устойчиво высокий спрос на аренду, а цены на недвижимость выросли незначительно.

Тем не менее, продолжает эксперт, для сохранения денег на долгосрочной дистанции центр Лондона может быть интересен, только не стоит ожидать доходности больше 2-3% годовых. Такие же консервативные инвестиции имеет смысл совершать в Париже и Нью-Йорке, добавляет он, а также присмотреться к Брюсселю, Мюнхену, Гамбургу, Мадриду и Дублину. 

Конечно, общепризнанными хорошими сигналами для вложений являются рост населения в регионе, снижение безработицы и развитие экономики — следом за ними обязательно последует и рост цен на недвижимость, и увеличение доходности. Что же касается падающих рынков, то на них важно вовремя угадать момент, когда ценовое дно уже достигнуто и одновременно появляются первые признаки оздоровления экономики. Именно такой процесс сейчас идет, например, в Испании, где во время кризиса цены на недвижимость упали в два раза, а сейчас постепенно восстанавливаются, говорит Александр Шарапов. Объекты в Мадриде и Барселоне уже стали привлекательны для инвестиций.

Возможно, иностранные инвесторы именно сейчас поверили в то, что такие перемены уже произошли и в России. Но им также стоит помнить и о приближающихся думских, а затем и президентских выборах: по традиции, чем ближе к ним, тем больше заметных улучшений в статистике общеэкономических показателей. Кстати, они тоже влияют на стоимость недвижимости положительно, хотя и не так мощно, как могли бы сказаться на ней реальные сдвиги в национальной экономике. Так что в ближайшие два года открываются широкие возможности для краткосрочных спекуляций, которые совсем не характерны для развитых рынков. Кроме того, предвыборный рост цен может оказаться временным, а вот как поведет себя рынок российской недвижимости после 2018 года, сейчас вряд ли кто-нибудь возьмется предсказать. Мы ведь не в Англии.

Источник: газета "КоммерсантЪ"

Возврат к списку

Закрыть