+7 495 640 88 80
+7 495 640 88 80

Сулейман Керимов продал галерею "Модный Сезон"

Сулейман Керимов продал галерею "Модный Сезон" 28.08.2015 Сулейман Керимов продал галерею "Модный Сезон"
Сулейман Керимов продал галерею "Модный сезон" в бывшей гостинице "Москва" (Four Seasons Hotel Moscow) бизнесменам Юрию и Алексею Хотиным, сообщает Forbes. В начале лета ФАС разрешила кипрской Sulena Holdings выкупить 93,35% другого офшора — Iolernico Investments, владеющего компанией "Торговая галерея". Эта компания владеет галерей "Модный сезон" между Кремлем и зданием Госдумы на Охотном ряду. Подробности сделки обсудили наши эксперты.
Как вы оцениваете рыночную стоимость объекта и его инвестиционную привлекательность?
Валентин Гаврилов, директор отдела исследований рынка CBRE
Галерея "Модный сезон" расположена в одной из самых привлекательных локаций Москвы. Соответственно, она попадает в категорию так называемых "трофейных активов" и характеризуется высокой инвестиционной привлекательностью. Определенным негативом для объекта являются юридические иски, которые ограничивают круг потенциальных покупателей и снижают цену продажи объекта. С учетом достижимой средней арендной ставки сейчас объект можно оценить не менее чем в 450 млн. долларов США. При этом фактическая цена сделки будет ниже на величину скидки, связанную, в первую очередь, с юридическими рисками объекта.
Сайдам Салахеддин, руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL
Галерея "Модный Сезон" является интересным объектом для инвестиций в связи с его уникальностью. Он располагается в самом центре Москвы – рядом с Кремлем, Красной Площадью и люксовой зоной Третьяковского проезда и ЦУМа, и является частью крупного многофункционального комплекса, в который также входят люксовый отель и апартаменты, офисы класса А, что дает большой поток в первичной зоне охвата торгового комплекса. Алан Балоев,директор департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Текущая стоимость объекта может достигать 300 млн долл. Объекты подобного формата достаточно редко выходят на рынок, и в этом смысле он, безусловно, является знаковым, ликвидным. Вместе с тем о его инвестиционной привлекательности можно судить исходя не только из стоимости актива, но и качества и актуальности существующих арендных договоров, которые должны соответствовать текущим условиям и не быть переоцененными.
Александр Самодуров, вице-президент, генеральный директор NAI Becar Apartments
Мы оцениваем рыночную стоимость объекта на уровне 15-20 млрд рублей. Это один из самых статусных объектов недвижимости всей России. Срок окупаемости в данном случае может превысить 10 лет.
Максим Карбасникофф, партнер, руководитель отдела торговой недвижимости Cushman & Wakefield
Затрудняюсь ответить.
Как сейчас можно оценить рыночное положение качественных торговых центров расположенных в центральной части Москвы?
Валентин Гаврилов
Если в июне средний уровень вакантных площадей в торговых центрах Москвы был 9.1%, то в объектах с премиальной локацией этот показатель не превышал 2%. В таких торговых центрах, как Охотный Ряд, ЦУМ, ГУМ, Европейский и т.п. появление свободных площадей связано с естественной ротацией арендаторов и носит единичный характер даже несмотря на кризис. Исключение составляет ЦДМ, который был открыт весной 2015 года, но при этом процесс заполнения вакантных площадей идет в нем весьма активно.
Сайдам Салахеддин
Безусловно, сектор ритейла и торговой недвижимости сегодня находится под давлением общей экономической ситуации и снижения активности потребителей, однако в долгосрочной перспективе центральные объекты являются стабильными и привлекательными.
Алан Балоев
К концу I полугодия 2015 г. на рынке экспонировалось около 1,5 млн кв. м торговых площадей в функционирующих торговых центрах и объектах, находящихся на различных этапах строительства. Подобный объем предложения при благоприятных экономических условиях «поглощается» рынком в течение 2-3 лет. В некоторых ТЦ на момент открытия работает не более 15% магазинов (или не более 10% торговых площадей). Уровень вакансии в среднем по рынку составляет 9,1%.
Александр Самодуров
В самом центре Москвы многие арендаторы сейчас переходят с долларовых ставок на рублевые или съезжают. Уровни заполняемости и посещаемости снизились, но все еще находятся на приемлемом уровне.
Максим Карбасникофф
В целом в торговых комплексах, расположенных в центральной части столицы, например, таких как Охотный Ряд, Атриум, Европейский, наблюдается определенный спад потока посетителей. Сейчас это связано, прежде всего, с типичным для лета понижением активности. Что касается уровня вакантности, здесь он значительно ниже, чем в других торговых центрах.
Каков текущий уровень инвестиционной и девелоперской активности на рынке крупной торговой недвижимости в Москве?
Валентин Гаврилов
В настоящий момент инвестиционная активность в торговом сегменте находится в состоянии спада, что связано с более чем 8%-ным падение розничного товарооборота и продолжающимся снижением покупательной способности доходов населения. В 2015 году объем инвестиций в данный сегмент составил лишь 60 млн. долларов США (без учета сделки по "Модному сезону"), тогда как в предкризисные времена годовые инвестиций превышали 1-2 млрд. долларов США. В девелопменте продолжается инерционная активность, которая закончится в 2016-2017 гг. По итогам 2015 года будет введено порядка 580 тыс. кв.м. торговых площадей. В 2016 году данный показатель снизится примерно в 2 раза под влиянием ухудшения конъюнктуры рынка в 2014-2015 гг. и длительного цикла девелопмента в сегменте торговых центров.
Сайдам Салахеддин
Сегодня мы видим некоторое число инвесторов, заинтересованных в приобретении генерирующих доход объектов – таких инвесторов не много, но они есть. Однако рынку необходима определенная стабильность рубля для того, чтобы этот интерес мог выражаться в реальных сделках. Если говорить о девелоперской активности в торговом сегменте, то новые проекты сейчас возможны только в исключительных случаях и локациях – например, в составе ТПУ или в центре района на станции метро.
Алан Балоев
Объем инвестиций в торговые центры в 1 полугодии 2015 года снизился на 75% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составил 130 млн долл. Большая часть девелоперских проектов, находившихся на ранней стадии строительства, была заморожена. Сегодня достраиваются теторговые центры, остановка строительства которых была нецелесообразной.
Александр Самодуров
Смена владельцев сейчас обусловлена уходом некоторых игроков и/или требованиями банков о довнесении обеспечения по валютным кредитам. Девелоперские проекты, которые уже находятся в процессе реализации, достраиваются. К запуску новых проектов девелоперы подходят с осторожностью.
Максим Карбасникофф
Что касается инвестиционной активности, сейчас игроки рынка «присматриваются» к проектам, но пойдут только на сделки с "правильной" ценой. Что касается девелопмента, за исключением развития тех проектов, которые были запущены в 2014 году, активность будет оставаться низкой, пока девелоперы не поймут настроений ритейлеров, уровни ставок, а прежде всего – пока не появятся более благоприятные условия финансирования. На протяжении всего 2015 года мы не ожидаем улучшений.
Источник: arendator.ru

Возврат к списку

Закрыть